經(jīng)濟普查中的“房地產(chǎn)”：14年間營(yíng)收漲8倍、負債漲16倍
發(fā)布時(shí)間：2019/11/22 9:49:01 瀏覽次數：41426 來(lái)源： 時(shí)代周報 cjjt-fdc
11月20日，第四次全國經(jīng)濟普查成果公布。數據顯示，截至2018年末，全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入143696.0億元，負債合計889489.2億元。
自2004年末（第一次全國經(jīng)濟普查）以來(lái)，14年間，全國房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入上漲了8.75倍——根據第一次全國經(jīng)濟普查結果，2004年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14740.6億元。同時(shí)，全國房地產(chǎn)業(yè)負債上漲了16.56倍——根據第一次全國經(jīng)濟普查結果，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位負債合計為50653.0億元。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位數據來(lái)看，比例相差無(wú)幾。
根據第四次全國經(jīng)濟普查數據成果，截至2018年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入125718.4億元，2004年第一次全國經(jīng)濟普查時(shí)，這一數據為13315.0億元，14年間增長(cháng)8.44倍；在負債方面，截至2018年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位負債為787264.7億元，2004年為45784.1億元，負債增長(cháng)16.20倍。
流動(dòng)性承壓， 中小房企相繼倒閉
同策研究院總監張宏偉表示，“2008年金融危機后，為提振經(jīng)濟，當時(shí)整個(gè)市場(chǎng)上的資金比較寬松，企業(yè)紛紛加杠桿。另外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，2016年下半年開(kāi)始，一二三四線(xiàn)城市均進(jìn)入板塊輪動(dòng)，出現了一個(gè)市場(chǎng)快速上行的窗口，各房企為了獲得市場(chǎng)，紛紛踏著(zhù)市場(chǎng)上行的浪而行，加杠桿以提升自己的業(yè)務(wù)規模?！?/span>
加杠桿的結果顯而易見(jiàn)，隨著(zhù)資金環(huán)境收緊、市場(chǎng)下行，房企“如履薄冰”。
“目前我國提出‘三去一降一補’來(lái)降杠桿，但是總體而言，降杠桿是比較難的。當前國企的杠桿率已經(jīng)有所降低，但是民營(yíng)企業(yè)的杠桿率仍舊較高。在房企方面，同樣是加杠桿容易降杠桿難，現在房企過(guò)去加的杠桿仍未完全去掉或降下來(lái)。隨著(zhù)資金環(huán)境收緊、市場(chǎng)面臨下行，不斷有房企收縮拿地和自身規模，以保障企業(yè)運行。另外，也不乏有房企爆出債務(wù)違約等問(wèn)題。比如今年寧波的房企銀億，以及上海的房企三盛宏業(yè)等?！睆埡陚ケ硎?。
今年10月21日，上海民營(yíng)房企三盛宏業(yè)上海、舟山等區域部分員工因理財產(chǎn)品逾期兌付，前往上海三盛宏業(yè)總部“堵門(mén)”討要說(shuō)法引發(fā)大眾關(guān)注，從而也讓三盛宏業(yè)資金鏈承壓、項目停工等問(wèn)題暴露在陽(yáng)光下。無(wú)獨有偶，曾以房地產(chǎn)發(fā)家并成為寧波首富的熊續強也受困于流動(dòng)性危機，于6月14日正式申請了破產(chǎn)重整。
根據今年上半年上市房企半年報梳理，2019年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈負債率為82.7%，雖較2018年同期有所下降，但仍處于較高位置。危機還在蔓延。數據顯示，今年以來(lái)，截止11月15日，全國已有453家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)倒閉，倒閉數量超過(guò)去年全年的數量。
中介行業(yè)擴張逾兩倍
除了負債情況，第四次全國經(jīng)濟普查數據還顯示，近五年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅猛。
2018年末，全國共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位74.2萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(cháng)119.5%；共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位的從業(yè)人員為1263.5萬(wàn)人，比2013年末增長(cháng)44.0%。
分行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)增長(cháng)明顯。數據顯示，2018年末，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)20.6萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(cháng)212.7%。另外，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)就業(yè)人數為158.3萬(wàn)人，比2013年末增長(cháng)103.9%。
對比之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)規模擴張幅度明顯弱勢。數據顯示，截至2018年末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)法人單位數量為20.6萬(wàn)個(gè)，比2013年末增長(cháng)55.6%，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員為371.5萬(wàn)人，比2013年末增長(cháng)了10.9%。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析指出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，中介服務(wù)行業(yè)是人員密集型行業(yè)。近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都呈現了規模擴張?！?/span>
數據顯示，二手房交易在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的比重正不斷增加。
2012-2018年，中國二手房交易規模呈現波動(dòng)上升趨勢?？v觀(guān)2018年全年，全國二手房銷(xiāo)售額為6.53萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.5%。占比方面，2018年中國住宅商品房的銷(xiāo)售額為12.64萬(wàn)億元，其中二手房交易規模占比34.1%。
在北上廣深等一線(xiàn)城市，二手房交易占比更是超過(guò)一半。中指研究院數據顯示，截止2018年末，北京、廈門(mén)、深圳等城市二手房銷(xiāo)售套數占整體商品房銷(xiāo)售比重已達70%左右，大連、南京、無(wú)錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷(xiāo)售套數占比也已超過(guò)50%。
“中介服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員增加是大勢所趨?！眹擞⒅赋?，“目前二手房交易規模越來(lái)越大，對中介服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的需求越來(lái)越多。另外，中介服務(wù)行業(yè)逐漸發(fā)展規范，也會(huì )吸引更多的人進(jìn)入中介行業(yè)工作?！?/span>
